Обзор электронного вебинара: Доверие покупателей к недвижимости

Атиф Рахман, директор и партнер Danube Properties, Халема Аль Овайс, генеральный директор Sultan Bin Ali Al Owais Real Estate, и Фрэнсис Альфред, управляющий директор Sobha Realty, приняли участие в вебинаре Construction Business News Middle East E-Live, организованном в партнерстве с компанией du и посвященном доверию покупателей к недвижимости.

Ознакомьтесь с нашим полным обзором того, что обсуждалось на вебинаре, ниже:

ОЖИДАНИЯ НА 2020 ГОД

АТИФ РАХМАН: Рынок во всем мире был вялым, однако в ОАЭ мы были настроены оптимистично на 2020 год, особенно с учетом перспектив Expo 2020. Мы все надеялись, что влияние Expo положительно скажется на экономике в целом и на том, как все делается в Дубае. Я был уверен, что Expo будет уникальной и окажет огромное влияние на экономику. Благодаря своему характеру она оказала бы огромное влияние на индустрию недвижимости. Expo Dubai стала бы воротами для покупателей на рынок MENA. После переноса Expo Dubai на 2021 год я ожидаю, что ситуация вернется к той, которая ожидалась в этом году.

ХАЛИМА АЛЬ ОВАЙС: Компания Sultan Bin Ali Al Owais Real estate, занимающаяся строительством недвижимости с целью сдачи ее в аренду, в основном состоит из экспатов, которые ищут долгосрочную аренду. Это, конечно, не означает, что мы не подвержены динамике спроса и предложения на жилые и коммерческие объекты, поступающие в продажу в этом году. Но, с другой стороны, в том же отчете говорится об увеличении численности населения города на 5,64% с учетом экономических и развлекательных возможностей страны. Эта цифра хорошо согласуется с нашим опытом работы на местах и будет только расти, учитывая проведение выставки Expo2020 и другие правительственные инициативы. По сути, матрица спроса и предложения может и будет находиться в равновесии, если девелоперы будут грамотно подходить к планированию.Кроме того, на каждом рынке и в каждом мегаполисе есть спрос на проекты различных типов и классов. Если соотношение между элитным/высококлассным, средним и доступным жильем будет соответствовать населению, на которое оно рассчитано, то спрос в ОАЭ всегда будет соответствовать предложению, а то и превышать его.В настоящее время мы планируем к середине 2020 г. ввести более 300 вариантов жилой и 50 вариантов коммерческой аренды в различных частях ОАЭ, что в нашем понимании является прямым дополнением к ожидаемому потребительскому потенциалу страны.

ФРАНСИС АЛЬФРЕД: Мы начали 2020 год на позитивной ноте, включая увеличение количества сделок с недвижимостью по сравнению с прошлым годом. Мы начали 2020 год с объявления цели продаж на сумму 2,5 млрд. дирхамов, следуя успеху, достигнутому в прошлом году, когда мы превзошли наш общий план продаж в 2 млрд. дирхамов. На основе этих феноменальных результатов прошлого года мы были уверены, что 2020 год поможет обеспечить высокую доходность.Эти цели обусловлены оптимистичной тенденцией, наблюдаемой в секторе недвижимости Дубая. Так, общая стоимость всех сделок в Дубае в I квартале 2020 года составила около 21,6 млрд дирхамов, что на два процента больше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.В 2019 году компания Sobha Realty реализовала в общей сложности 1 491 объект общей площадью 1,23 млн кв. футов, причем наибольшей популярностью пользовался проект Creek Vistas, за которым следовали проекты Greens и Estates villas. Высокий спрос со стороны инвесторов в 2019 году способствовал запуску новых проектов в рамках мастер-плана в течение года.

ВЛИЯНИЕ COVID-19 В ТЕКУЩИХ ПРОЕКТАХ

FRANCIS ALFRED: Реальное влияние COVID-19 стало очевидным во втором квартале 2020 года, когда из-за пандемии началось падение сделок. Сейчас для всех нас наступили чрезвычайно сложные времена, и мы хорошо понимаем текущее состояние рынка. В центре внимания Sobha Realty остается непрерывное развитие комплекса Sobha Hartland и всех проектов в рамках генерального проекта, завершение которого намечено на 2025 год.Несмотря на сложные времена, компания Sobha Realty приняла ряд мер по обеспечению благополучия и безопасности своих сотрудников и сохранила устойчивый темп строительных работ, обеспечив своевременную сдачу объектов. Имея репутацию поставщика жилья высочайшего качества и своевременной сдачи проектов, мы гордимся тем, что этот этап строительства прошел с минимальными перебоями, и сдача ряда проектов в рамках проекта Sobha Hartland идет по графику.

Строительство второй фазы Gardenia Villas и третьей фазы Hartland Greens идет в соответствии с графиком и завершено на 90% для своевременной сдачи в течение года. Несмотря на то, что наши офисы продаж были закрыты в соответствии с директивами правительства ОАЭ, мы по-прежнему доступны для потенциальных покупателей через наши онлайн-каналы. Мы проводим туры виртуальной реальности, видеоконференции в режиме онлайн, предлагаем цифровые брошюры и варианты сделок в режиме онлайн, чтобы помочь покупателям получить более качественный и беспроблемный опыт работы с нами

ХАЛИМА АЛЬ ОВАИС: У нас в разработке находятся два проекта, и мы намерены завершить их в соответствии с планом.Конечно, были проблемы с сокращением рабочего времени и уменьшением мобильности некоторых сотрудников, но мы намерены наверстать упущенное время всеми возможными способами, потому что если мы чему-то и научились на COVID 19, так это уважать время, поскольку его у нас не так уж и много. Кроме того, в такое время застопоренные проекты служат мертвым CAPEX на нашем балансе, что не является лучшей идеей ни при каких обстоятельствах. Я считаю, что мы занимаемся бизнесом необходимости, и пока есть жилье и крыши, все, что нужно сделать индустрии недвижимости, – это перезагрузиться в соответствии с обстоятельствами и продолжать двигаться.

АТИФ РАХМАН: Я предвижу несколько проблем, которые повлияют на рынок, и одна из важнейших, с которой необходимо бороться в условиях кризиса, – это принятие реальности ситуации. Две ключевые проблемы, с которыми столкнется каждая компания, – это движение денежных средств и цепочка поставок, поскольку эти два фактора могут либо задержать, либо остановить тот или иной проект.

Во время блокировки все мои объекты были гиперактивны; на различных строительных площадках работало более 6 тыс. человек, и они не ощущали последствий. Хотя, когда речь зашла о цепочке поставок материалов, это сказалось, поскольку пострадали зарубежные заводы.

В ОАЭ можно наладить только местное производство. Мы в значительной степени полагаемся на импорт товаров из-за рубежа, особенно в том, что касается отделочных работ. Это необходимо смягчить и обеспечить своевременную доставку материалов на наши объекты. Кроме того, по мере развития кризиса нам необходимо консолидировать бизнес, а как девелоперу – сократить риски по новым проектам и сосредоточиться на реализации текущих проектов

ГЛАЗ НА ПОВЕДЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ В РЕЗУЛЬТАТЕ КОВИД-19

ХАЛИМА АЛЬ ОВАИС: Я предположу, что покупатели – это арендаторы, исходя из того, что мы делаем, и да, я определенно согласна, и мы наблюдаем 40%-ный рост запросов/спроса на определенные типы недвижимости.Традиционно наиболее востребованными и быстро сдаваемыми в аренду являются студии и небольшие квартиры, однако большинство запросов, поступивших к нам в марте-апреле 2020 г., касались более просторных квартир, в частности, квартир с балконами.Изменения в поведении арендаторов и соискателей аренды весьма примечательны и в то же время очевидны.В последнее время мы наблюдаем особый всплеск интереса семей к виллам с большими придомовыми территориями и особенно просторным квартирам с балконами, чтобы помочь социально дистанцированному изменению образа жизни и увеличению числа людей, остающихся дома.

АТИФ РАХМАН: Первая реакция, которая может возникнуть, – это паника, и мой совет всем, кто инвестировал или планирует инвестировать, – не паниковать. Это естественный цикл, через который проходит любая экономика. В ОАЭ, особенно в связи с размерами экономики, фантастической инфраструктурой для инвесторов и правилами, которые разрабатывались на протяжении более десяти лет, ОАЭ выйдут из этого кризиса более сильными.

Мы уже видели это в 2008-2009 годах, когда из-за мировой рецессии и финансового кризиса инвесторы списали регион со счетов, но ОАЭ были одними из первых, кто вышел из этого экономического кризиса. Расходы правительства ОАЭ на развитие инфраструктуры не прекратились из-за кризиса, а теперь, когда правительство разработало катализатор в виде местных разработок, когда речь идет о знаковых проектах, ОАЭ станут еще более привлекательными. Вы увидите, что рынок ОАЭ, безусловно, будет расти. Будут наблюдаться временные тенденции, когда люди могут рассматривать возможность изменения своего покупательского поведения, переходя от одной недвижимости к другой. В то же время в долгосрочной перспективе мы должны сосредоточиться на развитии качественной недвижимости и укреплении нормативной базы, и тогда доверие потребителей к ОАЭ будет только расти.

ФРАНСИС АЛЬФРЕД: Мы ожидаем временного снижения активности, при этом число покупателей на рынке уменьшится, и большинство из них будет придерживаться более осторожного подхода.

За последние несколько месяцев, когда были приняты рекомендации по социальному дистанцированию, сектор недвижимости принял меры по оцифровке и создал услуги с использованием цифровых технологий для инвесторов и конечных пользователей. Доступность, устойчивость, доступность и качество услуг – вот некоторые тенденции, которые вызывают повышенный спрос со стороны покупателей.

Мы также наблюдаем стабильно низкие процентные ставки, а для покупателей жилья, впервые приобретающих его в собственность, и инвесторов ипотечный зазор снижен на 5%. Мы ожидаем, что эти меры окажут положительное влияние на рынок.

РЕКОНСТРУКЦИЯ ПРОЕКТОВ БУДУЩЕГО

АТИФ РАХМАН: Если говорить о жилой недвижимости, то я не думаю, что в наших домах произойдут феноменальные изменения, поскольку мы продолжаем жить в обычных домах, построенных за последнее десятилетие или около того. Что касается мест общего пользования, то мы можем включить в них полезные санитарно-гигиенические мероприятия, которые были реализованы во время этого кризиса. Что касается коммерческой сферы, то здесь произойдут феноменальные изменения, возьмем, к примеру, гостиничный сектор, необходимо пересмотреть взгляд на недвижимость этого сектора. Мы должны четко разграничить сезонные тенденции или временные тенденции, которые могут развиться в результате этого кризиса, и более постоянные изменения, которые могут произойти в результате этого кризиса. Будут изменения в том, как будут выглядеть офисы, и опять же я считаю, что это балансирование, и пока еще рано устанавливать грозные тенденции с точки зрения того, какие изменения нам, возможно, придется вносить и осуществлять. Возможно, нам придется подождать пару кварталов, чтобы понять, как меняются потребности и требования бизнеса к коммерческой недвижимости.

ФРАНСИС АЛЬФРЕД: Компания Sobha Realty всегда поднимала планку и ставила перед собой сложные задачи в отношении стандартов и качества нашей продукции, а также неизменного стремления к безупречному мастерству. Мы также верим, что все кризисы ведут к большим преобразованиям, и уже пандемия COVID-19 выявила повышенный спрос на многие дизайнерские решения, включая крытые зоны отдыха, меньшее предпочтение открытой планировке, просторные балконы/террасы и естественное освещение, улучшенный вертикальный транспорт, позволяющий избежать очередей, интегрированные открытые полезные пространства с такими удобствами, как частный бассейн, и функции автоматизации, такие как бесконтактные кнопки лифта и дверные ручки.

Покупатели также ищут рабочие места внутри дома и в общественных местах с ограниченным доступом, а также открытые пространства, которые являются продолжением внутренних помещений.

Сектор недвижимости – это не просто продажа пространства, а продажа интуитивно понятных мест для жизни, которые отвечают требованиям всего общества и позволяют людям чувствовать себя уверенно, счастливо и безопасно.

ХАЛЕМА АЛЬ ОВАИС: Я недавно написал небольшую статью о пост-королевском ландшафте недвижимости, и мне кажется, что компании, работающие в сфере недвижимости, выдержали испытание временем в прошлом, и мы все знаем по опыту, что быть зрителем в такое время не выгодно

Мы все согласны, что правительство ОАЭ играет свою роль, и теперь компании, работающие в этом секторе, должны оставаться бдительными и быть готовыми к новому нормальному положению дел в период после кризиса 19, который изменит то, как люди финансируют, работают и занимают объекты недвижимости.

За несколько недель, пока мы обсуждаем эти вопросы, дома превратились в место, где мы также работаем, учимся, тренируемся, и, скорее всего, все больше людей будут учитывать это время и захотят иметь дома, подходящие для всех целей, и всех, кто их занимает.

Я просматривал исследование компании McKinsey, в котором говорилось, что потребители испытывают снижение доходов, а с уменьшением доходов растет и предпочтение доступного жилья, но некоторые люди откладывали инвестиции в жилье и имеют сбережения, чтобы поддержать их сейчас.Эти люди, скорее всего, выберут варианты жилья, предлагающие отличное качество жизни и удобства, позволяющие в случае необходимости оставаться дома.