Минимизация риска перерасхода бюджета, задержки открытия гостиницы и тактика действий, позволяющая избежать дальнейших проблем, описаны в последнем исследовании ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости и строительства Drees Sommer.
Результаты исследования Предварительное открытие гостиницы: Тактический подход показали, что существуют три основные причины задержки передачи объекта от подрядчика владельцу гостиницы, а именно: отсутствие связи между заинтересованными сторонами проекта, нехватка времени у подрядчика и задержка сдачи объекта сторонними подрядчиками.
Учитывая, что в 2020 году Дубай планирует привлечь 20 млн посетителей, а в 2018 году число ночных посетителей на Ближнем Востоке превысило 64 млн человек, возможности для максимизации прибыли для гостиничной индустрии как никогда велики.
Управляющий директор Drees Sommer по глобальному гостиничному бизнесу Филиппо Сона (Filippo Sona) сказал: Наши обширные исследования показали, что задержки в передаче объектов не только оказывают значительное влияние на окупаемость отелей, но и сказываются на ожидаемой прибыльности первого года работы.
Для минимизации последствий мы выделили семь основных тактических направлений, которые помогут снизить потенциальные потери, включая согласование действий заинтересованных сторон проекта, подход к закупкам с учетом стоимости, техническое оснащение здания, реалистичную дату открытия и стратегию эксплуатации активов.
В Белой книге выделены основные проблемы и предложены решения по каждому из семи направлений, позволяющие сэкономить средства в пяти категориях, включая расходы на мебель, светильники и оборудование, поэтапный набор персонала в гостиницу, расходы на операционные материалы и оборудование, рекламу, промоакции и организационную структуру гостиницы.
Роль управляющего активами сложна: он должен не только достичь целей владельца путем управления инвестициями, но и устранить любые несоответствия между сторонами, включая менеджера проекта, оператора и владельца, чтобы повысить общий потенциал активов.
Это очень важно на этапе подготовки к открытию, который обычно длится от шести до девяти месяцев, – добавляет Сона.
Далее в отчете говорится о проблемах, возникающих при передаче функций от руководителя проекта к оператору, причем основным препятствием является отсутствие эффективной коммуникации. Результатом неправильной интерпретации является потенциальная задержка даты открытия и негативное влияние на затраты. Отсутствие стратегии закупок также может негативно сказаться на перерасходе бюджетных средств.
Поставка качественного гостиничного продукта также является одной из тем, обсуждаемых в отчете, причем проблемы часто возникают, когда на ранней стадии не согласован уровень стоимости финишного этапа проекта. С технической точки зрения неэффективное тестирование и отсутствие графика сдачи объекта также могут привести к задержкам.
Бюджет на подготовку к открытию – еще одна исследуемая область. Чрезмерные расходы на оплату труда и неоправданные затраты на маркетинг, связанные с недостатком информации о рынке и ограниченностью бенчмаркинга, могут негативно сказаться на бюджетных ограничениях.
Оплата услуг подрядчика – еще одна проблема, связанная с тем, что значительная часть выплат выдается по завершении строительства. Подрядчик, как правило, с нетерпением ждет передачи объекта, а в некоторых случаях слишком оптимистично оценивает сроки сдачи и не принимает во внимание текущие и предпусковые расходы оператора.
Чтобы положительно повлиять на сроки открытия отеля и свести на нет расходы, связанные с подготовкой к открытию, необходимо учитывать несколько факторов. Регулярное техническое обслуживание и консолидация программы могут иметь далеко идущие результаты, равно как и раннее внедрение стоимостного инжиниринга.
Другими важными факторами, которые следует учитывать, являются составление графиков предварительных работ, сравнение бюджета на подготовку к открытию с аналогичными объектами и проведение регулярных встреч и посещений для определения более подходящей даты открытия в случае задержки. В конечном счете, ключевым моментом является предвидение правильных действий для создания устойчивого конкурентного преимущества, – заключила Сона.