Уверенность возвращается на рынок недвижимости Дубая, утверждает Chestertons

На рынке недвижимости Дубая могут появиться первые признаки роста уверенности рынка. По данным последнего отчета Chestertons’ Observer, это связано с заметным замедлением снижения цен на продажу квартир и стабилизацией арендных ставок: Dubai Market Report Q4 2019.

Стоимость сделок за год также подтверждает позитивную динамику рынка: число завершенных объектов выросло на 60% по сравнению с 2018 годом, а число объектов, проданных вне плана, за тот же период увеличилось на 99%. Объем сделок в 2019 году был также положительным как для завершенных объектов, так и для объектов вне плана, увеличившись на 39% и 68% по сравнению с 2018 годом.

Несмотря на появление зеленых ростков, предложение по-прежнему является основным фактором снижения цен на жилье в Эмиратах. В 2019 году было сдано 45 000 завершенных объектов, что является самым высоким показателем за последние пять лет, и еще 90 000 объектов застройщики планируют завершить в 2020 году. Несмотря на то что значительная часть запланированных проектов, скорее всего, будет реализована с опережением графика, объем сданных объектов, по любым меркам, явно не соответствует текущим показателям продаж на рынке в целом.

Крис Хобден, руководитель отдела стратегического консалтинга Chestertons MENA, сказал: Рынок жилой недвижимости Дубая в IV квартале 2019 года указывает на более позитивный прогноз на 2020 год благодаря замедлению снижения цен продаж и выравниванию арендных ставок.

Тем не менее, это должно быть сдержано объемом новых объектов, запланированных к сдаче в 2020 году, что делает краткосрочное восстановление цен в эмирате маловероятным.

На рынке продаж средние цены на квартиры в 4-м квартале снизились на 2%, что заметно медленнее, чем в предыдущем квартале, в то время как на виллы за тот же период наблюдалось снижение на 3%. В районах Business Bay, Dubailand, Dubai Marina и The Greens цены остались неизменными по сравнению с предыдущим кварталом и составили 1 000 дирхамов за кв. фут, 700 дирхамов за кв. фут, 1 030 дирхамов за кв. фут и 847 дирхамов за кв. фут соответственно. На сайте

Jumeirah Village Circle цена снизилась на 9%, что стало самым значительным снижением в IV квартале на рынке апартаментов, с AED685 за кв. фут до AED623 за кв. фут. В Motor City цена снизилась на 7%, а квартиры предлагались по цене 585 дирхамов за кв. фут. Положительным моментом является рост цен на 4% в комплексе The Views, который вернулся к уровню, наблюдавшемуся во втором квартале.

На рынке продаж вилл средние цены в IV квартале снизились на 3%. Наибольшее снижение цен в 4 квартале наблюдалось в комплексе Jumeirah Park – на 8% до 740 дирхамов за кв. фут. В районе The Lakes наблюдалось скромное снижение на 2%, а в районе The Meadows – на 3%: цены упали до AED993 и AED822 соответственно.

Наиболее устойчивым местом расположения вилл оказался район Arabian Ranches, где за тот же период цены выросли с AED793 за кв. фут до AED808 за кв. фут.

Переизбыток предложения способствовал снижению капитальной стоимости в Дубае и привел к дальнейшему снижению цен в IV квартале, – добавил Хобден.

С точки зрения аренды, в IV квартале не наблюдалось никаких изменений, что может свидетельствовать о том, что рынок долгосрочной аренды выровнялся, и это настроение подкрепляется новым законопроектом, согласно которому арендные ставки будут фиксироваться на три года с момента подписания контракта.

На рынке аренды квартир Даунтаун Дубай был единственным районом, где был зафиксирован рост ставок, в основном благодаря появлению новых элитных объектов в этом районе, что привело к увеличению на 8%, при этом типичная двухкомнатная квартира предлагается по цене 140 000 дирхамов в год. В DIFC, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Dubailand, International City и The Views ставки остались неизменными по сравнению с предыдущим кварталом.

В ряде районов наблюдалось снижение цен в среднем на 2%, в том числе в Business Bay, Dubai Marina и Motor City, а более выраженное снижение на 3% было отмечено в The Greens и Dubai Sports City. В IV квартале двухкомнатную квартиру в The Greens можно было приобрести за 60 000 дирхамов, в то время как аналогичную по площади квартиру в Dubai Sports City можно было приобрести за 45 000 дирхамов.

Чтобы обеспечить высокую заполняемость в 2020 году, арендодателям придется быть реалистами в условиях жесткой рыночной конъюнктуры. Стимулы, которые ранее предлагались арендаторам, такие как периоды без арендной платы, многократные чеки и краткосрочные договоры аренды, сохранятся, при этом также вероятно увеличение спроса арендаторов на ежемесячные платежи по прямому дебету, – добавил Хобден.

На рынке аренды вилл в районах Arabian Ranches, The Meadows, The Lakes, Al Furjan, JVT, Jumeirah Islands, Jumeriah Golf Estates и Palm Jumeriah ставки не изменились по сравнению с предыдущим кварталом, что еще раз подчеркивает, что ставки в этих районах, возможно, достигли дна, особенно если учесть, что во втором квартале в Jumeirah Islands, The Meadows и Arabian Ranches наблюдалось снижение на 11%.

Наибольшее снижение арендной платы за виллы было отмечено в The Springs, где средняя трехкомнатная вилла предлагается за 140 000 дирхамов, что свидетельствует о снижении на 3%, и Victory Heights, где вилла того же размера предлагается за 125 000 дирхамов, что соответствует снижению на 4%.

Несмотря на сложные условия для арендодателей, вызванные снижением арендной платы, Дубай по-прежнему считается достойным местом для долгосрочной аренды: в 10 наиболее популярных районах доходность составляет от 6% до 9,5%. Для сравнения, доходность от аренды в крупных городах мира, таких как Лондон или Гонконг, в настоящее время составляет менее 5%, – заключил Хобден.