Отчет Астеко за 2 квартал 2023 года по недвижимости подчеркивает удивительную устойчивость Абу-Даби и Дубая

Отчет за II квартал 2023 года, подготовленный компанией Asteco, ведущей компанией полного цикла в сфере недвижимости ОАЭ, выявил заметные тенденции на рынках недвижимости Абу-Даби и Дубая. Оба эмирата продемонстрировали высокую устойчивость перед лицом растущих процентных ставок и инфляции. Рынок недвижимости Дубая продолжает значительно превосходить многие мировые аналоги, в то время как активность продаж готовых и незавершенных объектов в Абу-Даби достигла максимума, которого не наблюдалось почти десять лет.

Рынок жилой и офисной недвижимости Абу-Даби

Согласно отчету, во втором квартале 2023 года на рынке Абу-Даби появилось около 1 400 квартир, еще 2 200 квартир и 850 вилл ожидается к сдаче до конца 2023 года. Несмотря на то, что новое предложение было распределено по большинству существующих международных инвестиционных зон, большая его часть была реализована в рамках генерального плана строительства островов Аль-Рим и Саадият.

Несколько новых проектов также находятся на стадии планирования/проектирования, официальные объявления о которых ожидаются в конце 2023 – начале 2024 года. Во II квартале 2023 г. на рынке также появился ряд новых проектов, выставленных на продажу, включая Murjan Saadiyat, The Source на острове Саадият и Jubail Island – Phase 3.

На рынке аренды ставки на квартиры и виллы в элитных и высококачественных жилых комплексах во II квартале 2023 года выросли от 2% до 5%. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются первоклассные виллы, особенно расположенные на островах Саадият и Яс, где рост арендных ставок составил до 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В поселках среднего и низкого ценового сегмента изменения арендных ставок остались относительно стабильными. С другой стороны, объекты нижнего ценового сегмента продолжают испытывать давление со стороны растущего предложения и расширения числа вариантов.

Кроме того, отмечался высокий спрос на офисные помещения, особенно в сегменте А/В, причем интерес к ним проявляли как существующие компании, стремящиеся расширить свое присутствие, так и новые участники рынка Абу-Даби.

Во втором квартале также были отмечены значительные объемы сделок по продаже готовых объектов и объектов вне плана, причем значительная часть этого спроса пришлась на сегмент конечных пользователей. Кроме того, цены на готовые квартиры во втором квартале были относительно стабильны и увеличились в среднем на 1% в год.

Средние цены продаж вилл в Абу-Даби выросли за квартал почти на 2%. При этом цены продаж в элитных и хорошо зарекомендовавших себя поселках вилл продолжают расти быстрее, а в некоторых из них рост цен продаж составил почти 6%.

Кроме того, хорошие отзывы получили первоклассные и высококачественные проекты вне плана, расположенные на островах Саадият и Яс, где цены продаж варьируются от 1 500 до 3 800 дирхамов за квадратный фут.

Рынок жилой и офисной недвижимости Дубая

В Дубае, по данным Asteco, за II квартал 2023 г. было сдано почти 11 000 единиц жилья, причем большая часть этого предложения (9 400 единиц) пришлась на квартиры. Хотя в течение квартала темпы роста предложения вилл замедлились, ожидается, что во второй половине года они вновь возрастут. В дальнейшем прогнозируется дальнейшее увеличение темпов роста предложения: на 2024/25 гг. запланировано около 20 000 объектов.

Несмотря на сохраняющийся спрос со стороны существующих и новых арендаторов, рынок не застрахован от изменений в динамике рынка недвижимости, в том числе и на микроуровне. В некоторых районах, таких как Мейдан (с добавлением Azizi Riviera), Arabian Ranches 3 и Al Furjan, наблюдался минимальный рост арендной платы в связи с увеличением предложения. С другой стороны, в таких популярных районах, как Dubai Silicon Oasis (Cedre Villas), Al Waha/Layan Villas, Jumeirah Beach Residence (JBR) и The Greens/Views, наблюдался рост арендной платы выше среднего уровня из-за ограниченного предложения и движения арендаторов.

На рынке аренды средние ставки аренды квартир, вилл и офисов выросли за квартал на 6%, 3% и 6% соответственно и на 21%, 23% и 25% в годовом исчислении. Несмотря на то, что рост ставок продолжался во всех классах активов, в некоторых районах и классах активов темпы роста замедлились, особенно в сегменте вилл.

Спрос и предложение на рынке высококачественных, гибридных и коворкинговых офисных площадей также продолжали расти, при этом арендная плата за офисы оставалась на высоком уровне, особенно в отношении площадей класса А.

Что касается рынка продаж, то рост цен на недвижимость в Дубае, судя по всему, замедляется: ежеквартальный рост составил 2% для квартир, 3% для вилл и 4% для офисов. Годовые изменения составили 14%, 15% и 22% соответственно. Рынок продолжал устанавливать новые рекорды в пляжных районах, включая Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island, Bluewaters и Madinat Jumeirah Living, а также в пустынных местах, таких как Lanai Island (Tilal Al Ghaf).

Компания Asteco отметила, что рост спроса со стороны арендаторов, желающих стать домовладельцами, ожидается во второй половине 2023 года и в течение всего 2024 года.

Рынок Аль-Айна и Северных Эмиратов

Рынок недвижимости Северных Эмиратов продолжает демонстрировать положительную динамику, что обусловлено различными факторами, делающими его привлекательным как для жителей, так и для инвесторов. Рынок аренды продолжает пользоваться преимуществами перетока арендаторов из Дубая на фоне роста арендных ставок. Во II квартале 2023 г. ставки аренды квартир в Северных Эмиратах стабильно росли на 1% для типовых объектов и на 2% для элитной недвижимости, а среднегодовые изменения составили 5%.

Ставки аренды офисных помещений в Шардже также продолжали расти: средний квартальный рост составил 2%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – 9%.

Цены продаж в Шардже за последние три месяца оставались относительно неизменными, хотя было зафиксировано некоторое количество сделок по ценам выше эталонных. Ожидается, что в следующем квартале будет наблюдаться аналогичная картина.

Рынок недвижимости Аль-Айна оставался в целом неизменным, спрос отмечался во всех классах активов. На рынке жилой недвижимости по-прежнему преобладала внутренняя миграция, причем спрос определялся существующими жильцами. В результате общие ставки аренды квартир и вилл оставались относительно стабильными.