Землевладельцы стран Персидского залива должны извлечь выгоду из неиспользуемых земель

Традиционно в странах Персидского залива владение большими участками земли является средством сохранения богатства как для правительства, так и для частного сектора. Однако зачастую эти земли лежат без дела и не используются, говорится в недавнем докладе.

По мнению консалтинговой компании Strategy (бывшая Booz Company), входящей в сеть PwC, растущее экономическое давление требует нового подхода для раскрытия истинной ценности спящих земель. Для правительств эта ценность заключается в получении дохода, покрытии бюджетного дефицита, а также в возможности развития земель для более полного удовлетворения потребностей граждан, говорится в отчете.

Например, в Саудовской Аравии правительство консолидирует все свои стратегические земельные владения для использования в крупных проектах развития, осуществляемых под руководством правительства. Для владельцев частного сектора цель та же: коммерческая эксплуатация и освоение неиспользуемых земель, однако эти игроки будут делать это из соображений необходимости избежать налогов на неиспользуемые земли, застраховаться от медленного роста основного бизнеса и диверсифицировать портфель, добавляется в докладе.

Рами Сфейр, партнер Strategy Middle East, руководитель направления Семья, инвестиции, недвижимость и платформы Сделки, сказал: Регион пострадал от снижения цен на нефть, возросла и политическая неопределенность, и сейчас мы находимся в ситуации, когда необходимо генерировать стоимость всеми доступными способами, в том числе и с помощью этих неработающих земельных банков.

Мы наметили пять подходов к извлечению стоимости из этих спящих земель, которые все предлагают ряд потенциальных доходов и соответствующие уровни риска, – отметил Сфейр.

К этим пяти подходам относятся:*Залог имущества или продажа с последующей сдачей в аренду: Это наиболее быстрый способ высвобождения капитала, с ограниченными требованиями и переносом всех рисков, связанных с собственностью, на покупателя. Однако при этом часто исключается возможность создания долгосрочной стоимости.

* Сдача имущества в долгосрочную аренду: Этот подход часто используется, особенно в отношении гостиниц и торговых центров. Он приносит постоянный доход в течение всего срока аренды, требует ограниченных возможностей и финансирования, а также сохраняет за владельцем право долгосрочного пользования. Однако его успех зависит от инвестора, что может быть сопряжено с определенным риском.

*Продажа недвижимости напрямую: исторически эта стратегия была предпочтительной для крупных институциональных землевладельцев, поскольку не требовала больших возможностей и финансирования. Однако ее популярность привела к ограничению инвестиционной и девелоперской активности в регионе и является одной из ключевых причин нехватки жилья в Саудовской Аравии. Такой подход может также ограничить любые будущие шансы на создание стоимости.

*Внесение земли в девелоперский проект совместно с партнером: В этом случае землевладелец вступает в партнерские отношения с инвестором и вносит землю в качестве капитала, получая в обмен частичное владение проектом, в то время как инвестор вкладывает капитал. Когда объект начинает приносить доход, землевладелец и инвестор делят выручку на основе права собственности. Недостатком данного подхода является то, что он не гарантирует доходности и может нести значительный риск из-за отсутствия контроля собственников над девелопером.

*Внесение земли и собственного капитала в девелоперский проект: Последний вариант, наиболее сложный, предполагает, что землевладелец превращается из пассивного инвестора в активного девелопера. Помимо земельного участка, владелец вносит собственный капитал в обмен на большую долю в доходах от девелопмента. Хотя этот вариант обеспечивает наибольшую потенциальную доходность, он также представляет наибольший риск, поскольку требует значительного капитала и самых широких возможностей.

Комментируя это, Карим Абдалла, партнер компании Strategy Middle East, сказал: Извлечь выгоду из неиспользуемых земель непросто; есть четыре ключевых фактора успеха, которые должны учитывать землевладельцы. Прежде всего, они должны проявлять инициативу и мыслить стратегически, искать подходящую сделку и партнера, структурировать соглашение таким образом, чтобы оно соответствовало их стимулам и сохраняло контроль, и, наконец, рассмотреть все возможные механизмы и средства финансирования.

Бруно Вехбе, директор компании Strategy Middle East, сказал: Давно прошли те времена, когда правительства и частные структуры могли придерживаться принципа купи и держи при покупке земли. Экономическое давление, новые налоги на неосвоенные земли и другие проблемы заставляют этих владельцев использовать свои земельные банки как можно лучше, как для себя, так и для экономики страны.

Вместо того чтобы сидеть сложа руки и ждать предложений от инвесторов, землевладельцам рекомендуется проявлять гораздо больше инициативы и стратегического подхода к поиску партнеров и следовать одному из пяти описанных выше подходов.