JLL: до конца года будет сдано более 30 000 единиц жилья

Введение инновационных предложений, привлекательные варианты оплаты и недавние изменения в требованиях к Золотой визе продолжают стимулировать спрос инвесторов на рынке жилья страны, говорится в обзоре рынка недвижимости ОАЭ за первый квартал 2024 года от компании JLL.

Рынок жилья в Дубае пережил сильное начало нового года: в первом квартале было завершено строительство около 10 000 единиц жилья, в результате чего общий объем предложения достиг 729 000 единиц жилья. В течение оставшихся 9 месяцев в эмирате планируется сдать еще 25 000 единиц жилья, в основном состоящего из квартир, расположенных в таких престижных районах, как MBR City, Business Bay, Jumeirah Village и Dubai Land. В Абу-Даби было сдано 1 600 единиц жилья, а до конца года ожидается поступление 6 000 единиц жилья.

Фараз Ахмед, директор по исследованиям JLL MENA, сказал: В первом квартале сектор жилой недвижимости продолжал демонстрировать уверенный рост. Объем сделок по продаже жилья в Дубае увеличился на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как в Абу-Даби этот показатель вырос на 17%, причем сделок с квартирами было больше, чем с виллами и таунхаусами. Однако растущие цены на землю и стоимость строительства заставляют застройщиков смещать акцент на вторичные районы, а также ориентироваться на недвижимость в ценовом диапазоне от 2 миллионов дирхамов, что позволяет покупателям соответствовать порогу, необходимому для получения Золотой визы.

В Дубае цены на продажу и аренду жилья выросли примерно на 21 % в год соответственно. Аренда квартир, в частности, пережила значительный годовой всплеск в 22 %, превысив темпы роста аренды вилл на 14 %. Спрос на виллы оставался высоким, а цены на них выросли на 22 % по сравнению с предыдущим годом. В Абу-Даби цены на продажу жилья выросли в среднем на 7 %, а арендные ставки – в среднем на 4 % за тот же период. Как и в Дубае, квартиры в Абу-Даби подорожали на 5 % по сравнению с виллами. Однако с точки зрения цен продажи вилл в Абу-Даби выросли на 9 % по сравнению с прошлым годом.

Здоровая туристическая активность поддерживает рост гостиничного сектора

В Дубае за 1 квартал 2024 года было открыто около 2 000 новых отелей, преимущественно 5-звездочных, расположенных в таких районах, как Business Bay, Za’abeel и Port Saeed, в результате чего общее число отелей составило около 155 000. Ожидается, что в течение года в эмирате появится еще 5 000 объектов, состоящих из 4- и 5-звездочной недвижимости. В Абу-Даби, напротив, предложение гостиниц остается относительно стабильным – 32 500 номеров, и ожидается, что в течение года в эмирате появится еще 500 номеров.

По данным Департамента туризма Дубая (DET), в январе и феврале город посетило 3,67 млн человек, что на 18 % больше, чем в прошлом году. Западная Европа, Южная Азия и страны Персидского залива стали крупнейшими рынками, на которые пришлось 53 % от общей доли. Такие высокие показатели туризма способствовали росту среднесуточных тарифов (ADR) на 5 %, до 226 долларов США, в результате чего доход на номер (RevPar) увеличился на 5 % по сравнению с прошлым годом, достигнув 185 долларов США.

На показатели гостиничного бизнеса Абу-Даби повлияли высокий туристический спрос, разнообразный календарь мероприятий и улучшение транспортной доступности. В марте 2024 года заполняемость отелей в целом по городу составила 81%, а ADR увеличился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 161 доллара США. Кроме того, значительно вырос показатель RevPAR – на 17 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 130 долларов США.

Учитывая значительное присутствие отелей класса люкс, владельцы и операторы гостиничного бизнеса осознают конкурентные преимущества, которые дает развитие, основанное на опыте. Операторы вкладывают средства в обновление своих предложений, чтобы повысить их ценность за счет партнерства с группами стиля жизни, что способствует внедрению новых концепций и брендов, особенно в высокодоходном сегменте F&B.

Арендодатели на офисном рынке отдают предпочтение долгосрочному заполнению и гибким площадям

На офисном рынке Дубая в первом квартале было сдано около 17 000 кв. м новых офисных площадей, в результате чего общий объем предложения превысил 9,2 млн кв. м. До конца года ожидается сдача около 38 000 кв. м площадей.

Несмотря на то, что объем предложения в Дубае в текущем году остается ограниченным, ожидается, что реализация ранее объявленных планов по расширению существующих морозильных камер и коммерческих объектов в долгосрочной перспективе постепенно ослабит давление на предложение. В Абу-Даби объем предложения в течение квартала оставался стабильным и составил 3,94 млн кв. м, а на 2024 год запланировано еще 79 000 кв. м.

Спрос на офисные помещения продолжал оставаться высоким при заметной активности корпоративных арендаторов, которые отдавали предпочтение оборудованным площадям в связи с сокращением взносов арендодателей в капитальные затраты (CAPEX). Арендаторы по-прежнему сталкивались с трудностями в получении выгодных условий аренды из-за ограниченного предложения, высокой арендной платы и острой конкуренции, особенно в Центральном деловом районе (ЦДР).

С точки зрения арендодателя, текущая стратегия предполагает приоритет долгосрочного найма и избирательный подход при заключении договоров с арендаторами. Ключевыми соображениями являются оценка их добавленной стоимости здания и совместимость с существующим составом арендаторов. Кроме того, арендодатели осознали преимущества интеграции гибких компонентов пространства в свои проекты для удовлетворения разнообразных офисных потребностей. Это особенно выгодно для новых участников рынка с небольшими потребностями в офисных площадях, которые впоследствии могут быть расширены.

В результате в первом квартале 2024 года арендные ставки на офисных рынках обоих городов значительно выросли. Средняя арендная плата за помещения класса А в CBD Дубая выросла на 22 % по сравнению с предыдущим годом, достигнув 2 600 дирхамов за кв. м в год. Всплеск арендной активности привел к дальнейшему снижению уровня вакантных офисных площадей в CBD с 11 % год назад до 8 % в настоящее время. Аналогичным образом, средняя арендная плата за помещения класса А в Абу-Даби выросла на 14 % за тот же период, достигнув 2 045 дирхамов за кв. м в год. Кроме того, средний уровень вакантных площадей в столице составил 22 %.

Коммунальные торговые центры и концепции, определяющие показатели сектора розничной торговли

В связи с ограниченным предложением площадей в первоклассных суперрегиональных торговых центрах местные бренды и отечественные концепции фокусируются на небольших общественных торговых центрах, что побуждает девелоперов бутиков рассматривать возможность создания небольших общественных концепций в престижных местах, специально приспособленных для размещения эксклюзивных брендов.

Чтобы сохранить конкурентоспособность, владельцы торговых центров в Дубае рассматривают проекты реконструкции и перепланировки существующих торговых центров, а также внедряют инновационные экспериментальные концепции для привлечения посетителей. В то же время в Абу-Даби девелоперы розничной торговли отдают предпочтение инновациям, чтобы избежать избыточности состава арендаторов и улучшить общее впечатление от розничной торговли. Кроме того, оба рынка следуют тенденциям развития технологий и электронной коммерции, чтобы предоставить покупателям более широкий опыт онлайн и офлайн покупок.

В первом квартале 2024 года в Дубае было завершено строительство около 12 000 кв. м торговой арендопригодной площади (GLA), в результате чего общий объем существующих площадей остался практически неизменным и составил 4,8 млн кв. м. В течение года ожидается ввод еще 104 000 кв. м новых торговых площадей. В столице, несмотря на отсутствие значительных торговых проектов, в течение года ожидается ввод около 17 000 кв. м торговых площадей GLA.

Большой спрос опережает предложение на промышленном рынке

Новое торговое соглашение между Индией и ОАЭ в сочетании с развитием нового складского комплекса Bharat Mart успешно поддерживает свободную зону Джебель Али (JAFZA) в качестве хорошо зарекомендовавшей себя свободной зоны для международной торговли в ОАЭ. В результате арендная плата за складские помещения в JAFZA значительно выросла на 26 % в год, достигнув в среднем 365 дирхамов за кв. м в год.

Признавая растущий спрос на качественные промышленные площади, девелоперы активно решают проблему нехватки предложения, заключая партнерские соглашения, как, например, между Dubai South и Aldar по созданию логистического района Dubai South. В рамках этого проекта планируется строительство логистического комплекса класса А площадью около 24 000 кв. м. с планируемой датой завершения строительства в конце этого года.

В первые три месяца 2024 года на промышленном рынке Абу-Даби сохранялся устойчивый спрос, чему способствовали высокие темпы роста в ненефтяном секторе и расширяющийся рынок электронной коммерции. Ставки аренды в основных субрынках заметно выросли в промышленном секторе, а растущий переток спроса из Дубая был вызван ограниченным наличием свободных площадей класса А в последнем городе.

Стратегическое расположение и транспортная доступность таких промышленных зон, как Халифская экономическая зона Абу-Даби (KEZAD) и Индустриальный город Абу-Даби (ICAD), привлекли повышенный спрос со стороны арендаторов различных категорий. Арендная плата за складские помещения в ICAD выросла на 6 % в годовом исчислении и достигла 370 дирхамов за кв. м в год, а в KEZAD – на 5 %, достигнув 400 дирхамов за кв. м в год. Наличие предложения класса А в KEZAD выгодно отличает его от других районов, где арендаторы ищут высококачественные складские помещения.