Savills: Снижение цен на нефть и последствия пандемии COVID-19 продолжают оказывать негативное влияние на сектор недвижимости Омана

Сегодня компания Savills, ведущий мировой консультант в области недвижимости, выпустила очередной отчет о состоянии рынка Султаната Оман. В отчете освещается историческая корреляция между динамикой ВВП Омана и изменением цен на нефть, а также дается оценка влияния макроэкономических условий на сектор недвижимости. В отчете представлен углубленный анализ рынков аренды офисной и жилой недвижимости, а также влияние COVID-19.

Основные макроэкономические показатели:

После последствий мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. экономика восстановилась и в период с 2010 по первое полугодие 2014 г. демонстрировала устойчивый рост. Однако последствия падения цен на нефть в середине 2014 года стали очевидны в 2015 году и оказали существенное негативное влияние на ВВП, который с 2014 по 2016 год сократился почти на 20%. После этого в 2017 и 2018 годах последовало сильное восстановление экономики на 7,3 и 12,1% соответственно, обусловленное ростом цен на нефть, после чего в 2019 году экономика вновь пошла на спад. В результате воздействия Covid-19 и снижения цен на нефть Savills ожидает, что в ближайшие месяцы в Султанате будут наблюдаться все более сложные экономические условия.

Общая численность населения Омана выросла с 3,6 млн человек в 2012 году до 4,6 млн человек в 2016 году и с тех пор выровнялась. Этот рост был обусловлен в основном численностью экспатриантов, которая увеличилась с 1,5 млн. человек в 2012 году до 2,1 млн. человек в 2016 году. Имеющиеся данные свидетельствуют о том, что в 2016 году начался чистый отток высококвалифицированных экспатриантов, обусловленный экономическими условиями и усилением ограничений на трудоустройство экспатриантов. В период с 2016 по I квартал 2020 года число высококвалифицированных экспатриантов сократилось на 17,6%, в то время как общее число сотрудников-экспатриантов за тот же период снизилось на 6,8%. Savills ожидает, что сокращение численности экспатриантов ускорится в связи с последними событиями.

Ихсан Харуф, глава Savills Oman, сказал: Экспатрианты играют значительную роль в формировании спроса на недвижимость. Рыночные условия как в секторе аренды жилья, так и офисных помещений в Маскате уже находились в состоянии замедления/рецессии до начала пандемии Ковид-19 в результате медленного экономического роста и незначительного чистого прироста населения. Продолжающаяся пандемия еще больше ухудшила экономическую ситуацию. Хотя долгосрочные последствия пандемии для сектора пока неясны, очевидно, что в ближайшие месяцы проблемы будут нарастать.

Основные выводы по рынку аренды офисных помещений:

По словам Ихсана, в последние годы в Маскате наблюдалось постепенное снижение стоимости арендной платы в результате роста предложения при умеренном спросе. По оценкам Savills, в настоящее время на рынке аренды в Маскате имеется около 350 000 кв. м офисных площадей лучшего качества, еще около 100 000 кв. м офисных площадей находится в стадии строительства между Курумом и Маскат Хиллс, которое должно быть завершено в ближайшие 12-18 месяцев. По опыту Savills, в последнее время основной объем спроса приходится на небольшие, полностью готовые офисные помещения, причем около 90% спроса приходится на компании, уже присутствующие в Омане, а спрос со стороны новых участников рынка был ограничен.

Долгосрочные последствия пандемии Ковид-19 и снижения цен на нефть для рынка аренды офисных помещений в Маскате станут ясны только в ближайшие месяцы, однако в краткосрочной перспективе сектор, скорее всего, будет испытывать понижательное давление как в плане спроса, так и в плане достижимой стоимости аренды. Однако, учитывая, что арендная плата находится на исторически низком уровне, Savills считает, что арендодатели скорее согласятся на такие стимулы, как продление первоначального периода без арендной платы и/или помощь в переоборудовании основных площадей, чем заметят дальнейшее снижение арендной платы. Хорошая парковка и управление недвижимостью по-прежнему будут играть ключевую роль в привлечении и удержании арендаторов.

Основные выводы по рынку аренды жилой недвижимости:

На рынке аренды жилья в Маскате в последние годы также наблюдается заметный рост предложения, хотя Ихсан отмечает, что предложение квартир среднего и высшего класса с удобствами и комплексных таунхаусов/вилл остается относительно ограниченным. Рынок аренды жилья в Маскате формируется за счет экспатриантов, и сокращение числа экспатриантов с 2017 года привело к сокращению объема рынка жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. В результате реально достижимая стоимость аренды квартир лучшего качества в конце 2019 года в целом была примерно на 30%-40% ниже по сравнению с 2014 годом. В то же время стоимость аренды вилл и таунхаусов в престижных районах Shatti Al Qurum, Muscat Hills и Al Mouj оказалась более устойчивой.

Несмотря на то что жилые объекты более высокого качества, скорее всего, будут демонстрировать более стабильные показатели, ожидаемое в ближайшие месяцы сокращение числа экспатриантов в Маскате окажет на рынок жилой недвижимости повышенное понижательное давление как с точки зрения снижения спроса, так и с точки зрения достижимой стоимости аренды. Тем не менее, Savills прогнозирует потенциальный интерес со стороны существующих арендаторов, желающих переехать из имеющейся у них арендованной недвижимости по более доступной стоимости.